💰 Цены по городам (2022–2026)
Реальные предложения из сообщества. Цены в EUR, MAD и за м²
| Город | Тип / м² | Цена | Примечание | Год |
|---|---|---|---|---|
| Сале | Кв-ра 54 м² | 460 000 MAD | 8 500 MAD/м² | 2025 |
| Мохаммедия | Кв-ра 101 м² | инвестиционный объект | с мебелью, резиденция | 2025 |
| Касабланка | Кв-ра хороший район | 100–500 тыс. EUR | диапазон цен | 2023 |
| Марракеш (пригород) | Вилла VEFA | 290 000 EUR | готовность через 30 мес. | 2026 |
| Марракеш | Любой объект (иностранцы) | от 3 000 EUR/м² | необоснованно высокие | 2025–2026 |
«Цены в Марракеше необоснованно высокие стали, местные жители крайне недовольны. Иностранцы, чаще всего французы, скупают риады, дома и квартиры.» — Elena Khvalova, 13.02.2026
🌍 Может ли иностранец купить недвижимость?
Да, но с некоторыми ограничениями на землю
✅ Что можно купить
- Квартиры и апартаменты в жилых комплексах
- Риады (традиционные дома внутренние дворики)
- Виллы и дома
- Земельные участки — с некоторыми ограничениями
⚠️ Ограничения
«Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Марокко, включая земельные участки. Однако существуют ограничения в отношении сельскохозяйственных земель.» — Alex Bego, 11.11.2024
«Наличие недвижимости не основание для ВНЖ.» — Olga, 21.11.2023
📋 Процедура покупки (4 шага)
Как легально купить недвижимость в Марокко. Роль нотариуса критична.
Compromis de vente
Предварительный договор у нотариуса. Обе стороны подписывают, закрепляют цену и условия.
Платёж через банк
Продавец предоставляет реквизиты банка. Покупатель переводит деньги, получает чек, предъявляет нотариусу.
Регистрация у нотариуса
Нотариус проверяет документы, подлинность, наличие оплаты налогов. Оформляет акт продажи.
Государственная регистрация
Нотариус подаёт документы в земельный реестр. Вы становитесь собственником с правом владения.
💡 Роль нотариуса
Нотариус — гарант сделки. Он проверяет подлинность всех документов квартиры, наличие оплаты всех налогов и сборов, архивирует сделку. Все занимается нотариус.
Maître Linda Oumama BENALI
Rabat, тел. +212 5 37 26 00 68
Опыт 5+ лет, член National Order
«Нотариус хранит архив сделок всех.» — Наталья Эль Хаиль, 07.01.2025
💸 Расходы покупателя
Скрытые расходы при покупке недвижимости в Марокко
Государственные налоги
0–11% в зависимости от стоимости и условий. Уточняйте по конкретной сделке.
Расходы нотариуса
Примерно 1–2% от стоимости имущества за оформление и регистрацию.
Таможни и сборы
Могут возникнуть в зависимости от типа имущества и документов.
Синдик (управляющая компания)
1 000–1 500 MAD/месяц (вода, электричество, интернет, обслуживание).
⚠️ Дарение недвижимости
Если вы получаете квартиру по дарению или наследству, налоги зависят от степени родства:
- Дети / супруг: 4.4%
- Родители / братья / сёстры: 8.4%–16%
- Дальние родственники / посторонние: до 28.4%
🏦 Ипотека в Марокко
Основные банки и условия кредитования
| Банк | Специализация | Особенности | Примечание |
|---|---|---|---|
| Attijariwafa Bank | Универсальный | Крупнейший, королевская семья | Надёжен, но осторожнее с россиянами |
| Banque Populaire | Универсальный | Кооперативный, 2-й банк | Хорошие условия (2025–2026) |
| CIH Bank | Ипотека и кредиты | Специалист по жилищным кредитам | Сложно с россиянами, требуют адрес |
| Crédit Agricole | Государственный | Аграрный, недвижимость | Государственный контроль |
⚠️ Проблемы с ипотекой для россиян
Законы одинаково прописаны во всех учреждениях, но странным образом либо не соблюдаются, либо применяются не ко всем. Не все банки дают ипотеку иностранцам, особенно россиянам. Уточняйте актуально.
🏡 Airbnb и посуточная аренда
Выгоден ли сдавать квартиру туристам?
❌ Airbnb в Марокко — неприбыльно
«С Airbnb тухлая тема, никто не сделает скидку на долгосрочное пребывание. Посуточно можно сделать 18 000–19 000 MAD.» — Alex Bego, 23.10.2025
«Сдавать стандартный типовой дом — чаще не особо выгодное мероприятие.» — Elena Khvalova, 13.02.2026
📊 Инвестиционная привлекательность
Стоит ли покупать недвижимость в Марокко ради прибыли?
❌ Эксперты против инвестиций
«Я финансист по профессии, и с точки зрения возврата на инвестицию я никогда даже рубль в марокканскую недвижимость не вложила бы. Подумайте про усушку-утруску денег на конвертации, сложности с вывозом денег, политические риски.» — Pinchonette, 08.07.2022
«Общее правило — деньги практически не вывезти.» — Olga, 21.11.2023
🔴 Комиссии
Конвертация рублей в дирхамы — убыток ~10% на курсе.
🔴 Вывоз денег
После продажи вывезти деньги из Марокко очень сложно. Нужны документы, одобрения.
🔴 Политические риски
Недовольство местных жителей иностранными скупщиками растёт. Могут быть новые ограничения.
🔴 ROI неясен
Цены растут (2025–2026), но это не гарантирует, что сможете продать дороже.
✅ Когда имеет смысл покупка
- Личное проживание: Если вы планируете жить в Марокко — деньги не потеряны.
- Переезд с семьёй: Квартира нужна всё равно.
- Долгосрочное хранилище: Недвижимость дешевле золота, но менее ликвидна.
- Диверсификация: Часть портфеля за пределами санкций — может быть смыслом.
🏗️ VEFA (покупка по проекту)
Альтернатива покупке готовой недвижимости
Пример: вилла в пригороде Марракеша
⚠️ Риск: недобросовестные застройщики
«Застройщики могут быть недобросовестные.» — Mariia, 13.02.2026
🔑 SAROUTE (долгосрочная аренда)
Альтернатива покупке: долгосрочная аренда на 40 лет
Как работает SAROUTE
Вы платите владельцу единовременный взнос + небольшую ежемесячную ренту. Договор заключается на срок до 40 лет. По сути — долгосрочная аренда, но с правом передачи наследникам.
Апартаменты 120 м², оценка 1 300 000 MAD
SAROUTE: $20 000 + 800 MAD/месяц
✅ Преимущества
- Меньше капиталовложений (взнос < полной стоимости)
- Нет государственных налогов на покупку
- Право наследования предусмотрено договором
- Простая процедура оформления
SAROUTE: что это, законно ли для иностранца и стоит ли русскому в это входить
Разбираю «sarout» — серую схему долгосрочной аренды. Что обещают, что в законе, чем рискуют наследники и почему для россиянина в 2026 году эта тема особенно опасна. Бесплатный разбор контракта в WhatsApp в конце статьи.
🧾 Налоги и финансовый контроль
Что нужно знать о налогах, если вы владеете недвижимостью в Марокко
📍 Налоговая резидентность
Если вы находитесь в Марокко более 183 дней в календарном году — вы налоговый резидент. Это означает:
- Обязаны отчитаться по ВСЕМ доходам (включая российские)
- Налог на имущество (недвижимость в Марокко)
- Налог на прирост капитала при продаже
- Налоговая проверка может потребовать объяснения источников
💸 Переводы денег из России
Банковские переводы: Russian banks → SWIFT → ОАЭ/СНГ → Марокко. Потеря на конвертации: ~10%.
«Если из-за отсутствия банковских переводов вынуждены регулярно менять наличные рубли на дирхамы неофициально, такие операции будут вызывать подозрения.» — Alex Bego, 27.12.2024
💡 Рекомендация
Используйте иностранные банковские карты для операций в Марокко вместо наличных обменов. Это снижает подозрение и обеспечивает документацию всех транзакций. Консультируйтесь с бухгалтером по налогам, особенно если вы находитесь в Марокко долгое время.
👤 Агенты и платформы поиска
Где найти недвижимость и с кем работать
Avito.ma
Главная платформа объявлений в Марокко. Квартиры, виллы, земля. Базы данных активны.
Mubawab.ma
Международный сервис недвижимости. Более дорогие объекты, профессиональные агенты.
Sarouty.ma
Специализированная платформа SAROUTE (долгосрочная аренда). Договоры на 40 лет.
Airbnb
Также показывает объекты на продажу. Полезна для понимания рынка посуточной аренды.
Группы по городам. Марракеш — мёртв. Касабланка — активен. Сейчас менее популярна.
🗣️ Русскоязычные агенты (2025–2026)
Anastelle Immo (Касабланка)
Telegram: @anastelle_immo
Специализируется на квартирах в Касабланке для русскоязычных.
Мария (Сале / Мохаммедия)
Агент по недвижимости в прибрежных городах. Русский язык. Опытна с иностранцами.
🏢 Агентства недвижимости в Марокко
35 проверенных агентств по 7 городам. Касабланка → Рабат → Марракеш → Танжер → Эссуэйра → Фес → Агадир. Зелёная рамка = рекомендуемые
Kensington Luxury Properties — Casablanca
Касабланкское представительство сети Kensington (Marc Léon, с 2009). Цены в Анфа 17–35 тыс. MAD/м². Самая многоязычная команда на рынке.
Chestertons Morocco — Casablanca
Первый офис Chestertons на африканском континенте (HQ в Рабате). Покрытие Касабланки — Anfa villas, Art Deco, modern apartments.
Carré Immobilier
Под руководством Уильяма Симончелли с 2002. RICS-сертифицированы. Отдельная услуга «Carré Mobilité» — экспат-релокация. Покрытие Каса + Рабат + Эль-Джадида + Бузника.
Feel Home Casablanca
Специализация — готовые меблированные апартаменты и виллы для экспатов. 40%+ бизнеса — корпоративные лизы (компании для своих сотрудников). Покрытие Каса + Рабат + Марракеш.
BARNES Maroc — Casablanca
Местное представительство сети BARNES International. Через barnes-moscow.com русские покупатели получают доступ к 244+ моррокканским объектам — это самый прямой русскоязычный маршрут к marocco-luxury.
Lloyd & Davis Morocco
Часть партнёрской сети с опытом работы с европейцами. Покрытие Каса (Anfa, Bouskoura) + Habous риады.
Chestertons Morocco — Rabat HQ
Головной офис марокканского Chestertons в Рабате (Km 3.5 Ave Mohamed VI). Специализация — Souissi villas, Hassan/Agdal apartments, diplomatic-grade properties.
R Realty & Homes
Канадско-марокканское бутик-агентство Реды Тадили. Услуга «orientation tour» для newcomers — экспат-семьи получают ознакомительную поездку по районам Рабата. Хороший выбор для первого знакомства с городом.
Feel Home Rabat
Рабатское представительство Feel Home. Сильная диплкорпуса клиентская база — посольства часто арендуют через них для своих сотрудников.
Kensington Luxury Properties (Marrakech HQ)
Главный офис сети, основан Марком Леоном в 2009. Эксклюзивный affiliate Christie's International Real Estate в Марокко. 700+ объектов, 15+ destinations. Лучший выбор для люкса 500K€+.
Morocco Sotheby's International Realty
Первый офис Sotheby's в Северной Африке (открыт в сентябре 2021). Основатель David Chicard ранее владел тремя Sotheby's офисами в Бельгии (US$226M sales в 2020). Виллы Palmeraie, риады медины, дворцы, исторические объекты.
BARNES Marrakech
Сильнейший по off-market портфелю в Марракеше. Карим Эль-Бараути обучен как нотариус во французской школе. 244 марокканских объекта через barnes-moscow.com — единственный прямой русскоязычный маршрут в Marocco-люкс.
John Taylor Marrakech & Essaouira
Офис расположен внутри легендарного дворца La Mamounia. Группа Artcurial (рефералист — семья Dassault). Русский портал john-taylor.ru.com даёт доступ к каталогу Марракеш + Эссуэйра + Танжер.
Chic Marrakech
Британский специалист в медине Марракеша с ~2008. Грант Роулингс — выпускник Oxford Polytechnic по специальности «управление недвижимостью». Лучший выбор для англоговорящих покупателей риадов. Дополнительная услуга — дизайн и реновация.
Marrakech Realty
Опытная команда с 23+ годами на рынке. Покрытие — Марракеш + прибрежная Эссуэйра. Один из немногих агентств, публично раскрывающих структуру комиссий (5% HT / ≈6% TTC).
Luxury Estate Marrakech
Единственное из всех опрошенных марокканских агентств с полным русскоязычным сайтом (luxuryestatemarrakech.com/ru/). Виллы, риады, земля для строительства, golf properties. Сильный кандидат для русскоязычных покупателей, не нуждающихся в переводчике.
M2Morocco
Уникальная команда с офисом в Лондоне — даёт прямую точку входа для британских покупателей. 5 языков, включая голландский. Полный спектр от земли до риадов.
Chestertons Morocco — Marrakech
Марракешский desk сети Chestertons (HQ в Рабате). Полный спектр — виллы, апартаменты, риады.
Bastet Property Marrakech
Англоязычная команда. Уникальная для рынка услуга — помощь иностранным покупателям с оформлением ипотеки в марокканских банках.
Young Associates
Британские основательницы Carol и Helen (ранее управляли Bordeaux & Beyond во Франции). Чистый Танжер-фокус. Прибрежные виллы (Cap Spartel, Vieille Montagne, Marshan), медина, апартаменты. Команда: Zakaria Zaidi, Indira, Joe.
Emile Garcin Tanger
Французский премиум-бутик. Специализация — медина, Marshan, Vieille Montagne, Malabata, Cap Spartel. Колониальные титулованные дома, риады.
Chestertons Morocco — Tangier desk
Танжерский desk сети Chestertons. Фокус — новые апартаменты и виллы.
Kensington Morocco — Tangier office
Танжерское представительство Kensington. Виллы в горах Cap Spartel, современные апартаменты. Многоязычная команда.
IMMOWORLD
Местное агентство с сильными позициями по Танжеру и всему северу Марокко (Тетуан, M'diq, Asilah).
L'Immobilière d'Essaouira
Французские эспат-основатели. Стефан ведёт продажи, его партнёр — аренду и декорирование. Хороший выбор для иностранных покупателей риадов в Эссуэйре.
Atlas Immobilier Essaouira
Оливье Ларрибо живёт в Эссуэйре 25+ лет — глубочайшее знание локального рынка. Риады в медине, golf-course виллы, ocean-view properties.
John Taylor Essaouira
Эссуэйрский desk John Taylor (Artcurial Group). Доступен через русский портал john-taylor.ru.com.
Fez Real Estate
Фред Сола — бывший финансист из Лондона/Парижа, живёт в Фесе с 2003. С женой реставрировал Riad Laaroussa (он же — основатель агентства). 50+ транзакций riad-medina за карьеру. Англо-французский специалист номер один в Фесе.
Be Fez Estate
Альтернативное местное агентство в медине Феса. Помощь иностранным покупателям, но более ограниченное публичное присутствие чем у Fez Real Estate.
Agadir Properties
Французские архитекторы-основатели Рафаэль и Клементина. Уникальная модель — «property hunter»: 2 000 € upfront retainer + 2% комиссии (вместо стандартных 5%). Самая прозрачная ценовая модель на марокканском рынке. Покрытие Агадир + Тагазут + Тамрахт.
Couximmo (Agadir)
Французская команда в Агадире. Виллы в Iligh, golf area, апартаменты, риады, земельные участки.
Jibril Immo
Местная агентство среднего сегмента. Полный спектр от taunhouse до земли.
Azilis Immobilier
Билингвальная команда с опытом UK/France. Покрытие — Founty, Sonaba, Talborjt, Cité Suisse.
📅 Временная шкала: как менялся рынок (2022–2026)
Эволюция рынка недвижимости в Марокко для русскоязычного сообщества
| Период | События | Отношение к инвестициям |
|---|---|---|
| 2022 | Приток русских. Проблемы со SWIFT. Скептицизм финансистов. | ❌ Не рекомендуют |
| 2023 | Землетрясение в Марокко. Выяснено: ВНЖ не дают за недвижимость. | ⚠️ Сомнения |
| 2024 | Вопросы по налоговой резидентности. Ужесточение контроля за деньгами. | ⚠️ Осторожность |
| 2025–2026 | Бум цен в Марракеше. Boom Airbnb. Русские агенства. Протесты местных. | ❌ Для покупки, не инвестиций |
❓ Частые вопросы
📖 Другие гиды Morocco24x7
Какой банк открыть, как перевести деньги из России, где менять валюту.
Аренда, коммунальные платежи, соседи и быт.
Резидентский статус необходим для покупки недвижимости — все типы ВНЖ.
Виза, ВНЖ, трудовое право, правовая защита.
Подготовка, этапы переезда, адаптация.
Криминал, мошенники, советы по защите.